Domande e risposte in condominio

Q.: Qual è la differenza tra regolamento condominiale di natura contrattuale e quello di natura assembleare ? R.: Il Regolamento “contrattuale” è quello allegato all’atto pilota (primo atto di trasferimento dalla ditta costruttrice) e accettato da tutti, anche dagli acquirenti successivi al primo, facendo esplicito riferimento all’originale allegato al primo atto; “quello assembleare” è il Regolamento approvato durante la vita del Condominio, anche dalla sola maggioranza dei condomini. Q.: Le due tipologie di Regolamenti, in sintesi quindi, si equivalgono ? R.: No, non si equivalgono in quanto, nel primo (contrattuale, si possono prevedere limitazioni alla proprietà privata (es. divieto di adibire gli immobili uso abitazione a studio medico o scuole da ballo ecc. ecc.), mentre il secondo può stabilire solo delle regole comportamentali (es. orario di stenditura panni, di silenzio post pranzo o in ore serali ecc.) Q.: E se si volessero cambiare quelle “regole” cosa bisogna fare ? R.: Per cambiare le regole “contrattuali”, che incidono quindi sulla proprietà privata, occorre l’unanimità dei consensi dei condomini; per cambiare le “regole” assembleari, occorre la maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentano almeno 500 millesimi (art. 1136 2^o comma c.c.) Q.: L’Amministratore non presenta il Rendiconto Condominiale nelle forme che comunemente vengono consigliate: è corretto ? R.: La legge non stabilisce alcuna forma per redigere il R.C. (di cui all’art. 1130-bis c.c.), ma indica chiaramente, il contenuto di esso. Stante la premessa, se il rendiconto predisposto dall’Amministratore, nella forma ritenuta più idonea, contiene tutte le indicazioni previste dalla norma (Legge 220/2012 c.d. Riforma del Condominio), e tali dati sono di facile e immediata comprensione, in questo caso, nessun addebito può essere fatto dal punto procedurale. Q.: Se il marito è intestatario di un appartamento, la moglie di un altro e insieme di un altro ancora, i condomini (le teste) quante sono ? R.: I condomini (le teste) sono tre: uno solo il marito, un altro la moglie, e un altro ancora marito e moglie quali cointestatari, tutti e tre con i propri millesimi di appartenenza. Q.: Se, invece, marito e moglie sono cointestatari di tre appartamenti ? R.: In questo caso i condomini sono 1 (teste = uno), rappresentanti però la somma dei millesimi dei tre appartamenti. Q.: In un appartamento in condomini, probabilmente per problemi di assestamento, si sono rotte alcune mattonelle di un soggiorno ad un piano superiore al primo. Le spese per la relativa sostituzione sono a carico per metà ciascuno tra il proprietario di detto appartamento e di quello al piano immediatamente sottostante ?  R.: No, in questo caso trattasi di “solaio” e le spese, in caso di intervento, sono a carico come segue: piastrelle a carico del proprietario del manufatto, la caldana e relativa impermeabilizzazione a carico di entrambi al 50% ciascuno, il rifacimento del soffitto a carico del proprietario sottostante. Nel caso in oggetto, quindi, la spesa per la sostituzione delle mattonelle sono a carico del proprietario del pavimento ove sono esse sono poste.