Avv. Nunzio Costa, presidente ACAP

L’accesso al Superbonus 110% per interventi di ristrutturazione ha rappresentato  un’opportunità vantaggiosa, ma soggetta a precisi vincoli temporali. Qualsiasi ritardo nella realizzazione dei lavori ha potuto compromettere non solo l’efficacia degli interventi, ma anche l’ottenimento dei benefici fiscali previsti. Ciò può portare a controversie condominiali, specialmente se il ritardo è causato da terzi come l’impresa edile appaltatrice.

In caso di ritardi, il committente potrebbe essere portato a chiedere un risarcimento danni. Tuttavia, ottenere un risarcimento non è automatico e dipende dalle circostanze specifiche di ciascun caso. Esaminiamo tre situazioni reali in cui l’inadempienza dell’impresa edile ha compromesso l’accesso al Superbonus per i committenti, portando a contenziosi legali.

Nel primo caso, ritardi accumulati per una cattiva gestione da parte dell’impresa edile hanno causato la perdita di parte dei benefici del Superbonus per il committente. Nonostante il riconoscimento del danno da parte del giudice, il risarcimento è stato limitato al 10% dei lavori appaltati, senza tener conto del mancato rimborso dello Stato. Questo perché il committente avrebbe potuto presentare una nuova pratica per accedere ai benefici nonostante i ritardi dell’impresa.

Nel secondo caso, un’impresa edile ha omesso di completare alcune pratiche essenziali per l’ottenimento del Superbonus, causando ritardi e la perdita di ulteriori benefici per i committenti. In questo caso, il giudice ha condannato l’impresa a pagare la differenza tra i benefici effettivamente ottenuti e quelli persi a causa dei ritardi.

Infine, nel terzo caso, la mancanza di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da parte dell’impresa edile ha comportato la richiesta di risoluzione del contratto e la restituzione degli acconti da parte dei committenti. Tuttavia, la richiesta di un risarcimento aggiuntivo è stata respinta in quanto i committenti avrebbero potuto cercare altre soluzioni per completare i lavori.

La situazione potrebbe tornare di attualità anche in funzione del cd. decreto Superbonus:

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 67/2024 di conversione del D.L. 39/2024 si è concluso l’iter di approvazione del provvedimento che reca “nuove misure in materia di agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119 e 119-ter del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, altre misure urgenti in materia fiscale e connesse a eventi eccezionali, nonché relative all’amministrazione finanziaria”.

Queste, in sintesi, le principali misure previste dal D.L. 39/2024:

  • obbligo di “spalmare” la detrazione in 10 anni per gli interventi di Superbonus, Sismabonus e Barriere architettoniche;
  • stop dal 30 marzo allo sconto in fattura e alla cessione del credito anche per barriere architettoniche, case popolari (Iacp), cooperative di abitazioni, onlus (salvi solo i lavori già avviati e gli interventi in zone colpite dal sisma);
  • stop alla remissione in bonis (termine ultimo per la comunicazione dell’opzione della cessione del credito fissato al 4 aprile 2024);
  • obbligo di comunicazione preventiva;
  • blocco della fruizione dei bonus edilizi da parte di soggetti con debiti erariali;
  • bonus ristrutturazioni al 30% dal 2028;
  • vigilanza e controllo da parte dei comuni per gli interventi Superbonus;
  • contributi a fondo perduto per terzo settore e aree colpite da terremoti ed eventi calamitosi.

In definitiva per evitare controversie e tutelarsi da potenziali inadempienze, è essenziale stipulare contratti chiari e dettagliati. Includere clausole penali per ritardi o inadempienze, richiedere garanzie assicurative e consultare un avvocato esperto sono strategie che possono prevenire problemi e proteggere i diritti dei condomini coinvolti. La corretta gestione contrattuale è fondamentale per evitare dispute e garantire una corretta esecuzione dei lavori.

Le immagini di ACAP a Piacenza, 19 aprile 2024

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