Last Updated on 14 Novembre 2026 by Avv. Nunzio Costa
Quando nel 2012 è entrata in vigore la riforma del condominio, chi conosceva davvero questo settore aveva già fatto i conti con la realtà: sarebbero serviti almeno vent’anni per vedere una vera selezione naturale della categoria. Oggi, a quattordici anni di distanza, siamo esattamente nel mezzo di quel guado, ma il panorama resta desolante. Abbiamo conferito la patente di “professionisti” a una moltitudine di operatori che, nei fatti, dimostrano ogni giorno di non avere alcuna reale volontà di diventarlo.
Il vero nodo della questione non è normativo, né tantomeno burocratico. È una questione di identità e di coscienza professionale. Ogni amministratore, prima di aprire lo studio la mattina, dovrebbe fermarsi davanti allo specchio e farsi due domande brutali: cosa voglio diventare davvero? E cosa faccio concretamente, ogni giorno, per essere un professionista migliore rispetto a ieri?
La risposta, purtroppo, si scontra con un dilettantismo mascherato da formalismo. Invece di investire sulla propria crescita, sul metodo e sulla capacità di risolvere problemi complessi, troppi amministratori continuano a usare le associazioni di categoria come un supermercato di apparenze.
L’uso strumentale delle associazioni: il mercato delle spille e dei pezzi di carta
C’è una fetta consistente della categoria che bussa alle porte delle associazioni non per cercare confronto, formazione reale o supporto tecnico-legale, ma esclusivamente per mettere insieme una collezione di feticci da esibire:
* La “spilla” della titolarità di sede: C’è chi brama la carica territoriale o la targhetta associativa solo per fare scena alle assemblee, per darsi un tono istituzionale che non corrisponde minimamente alla qualità del servizio offerto ai condòmini.
* L’attestato D.M. 140 come mero salvacondotto: Le quindici ore annuali di aggiornamento obbligatorio sono state ridotte da molti a una fastidiosa formalità burocratica. Non interessa imparare, non interessa aggiornarsi davvero sulle nuove responsabilità civili, fiscali o energetiche: interessa solo il pezzo di carta firmato da allegare al preventivo per non essere contestati in assemblea.
Questo uso strumentale delle strutture associative è l’esatto contrario della professionalità. Chi cerca soltanto un timbro da appendere al muro o una carica di facciata per coprire la propria impreparazione non è un professionista: è un burocratico del consenso che vive alla giornata.
Il valore del dubbio contro la presunzione dell’infallibilità
Il paradosso più evidente di questa categoria è che i peggiori sono proprio quelli che non hanno mai dubbi. Sono quelli che non chiamano mai gli uffici legali o tecnici, che non si confrontano, che pensano di sapere già tutto perché “si è sempre fatto così”, salvo poi far esplodere contenziosi disastrosi nei condomini che amministrano.
Al contrario, il vero salto di qualità nasce proprio dal dubbio operativo. Servono amministratori che abbiano l’umiltà e l’intelligenza di mettersi in discussione, di chiedere supporto prima di commettere errori irreparabili, di dotarsi di strumenti gestionali moderni e di trasformare il proprio studio da un ufficio di smistamento emergenze a un centro di governance immobiliare.
Il tempo delle rendite di posizione e delle spille appuntate sul petto è finito. Il mercato immobiliare e i condòmini stessi stanno cambiando pelle e non fanno più sconti. Resta poco tempo per decidere da che parte stare: continuare a recitare la parte del professionista di facciata, collezionando attestati inutili, oppure iniziare finalmente a studiare, evolversi e meritarsi quel titolo sul campo.
Avv. Nunzio Costa
Presidente Nazionale ACAP
