NOMISMA: Il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2021 un incremento del 34% delle compravendite in ambito residenziale rispetto al 2020

NOMISMA  ha presentato nei giorni scorsi il  1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2022 che analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona). All’evento sono intervenuti, nella prima parte, Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, Lucio Poma, Chief Economist Nomisma ed Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma. Ecco i punti chiave della presentazione, che è disponibile sul sito NOMISMA: Nel 2021 + 34% delle compravendite in ambito residenziale, ma ora è forte il rischio di ridimensionamento a causa della guerra Il quadro macroeconomico: tre ostacoli e la “tempesta energetica perfetta” possono rallentare la crescita. Sono tre, in particolare, gli ostacoli che possono rallentare la corsa mondiale (e italiana): le materie prime, il costo dell’energia e l’inflazione. La carenza di materie prime non si attenua, alimentando preoccupazioni in molti comparti produttivi. La situazione risulta aggravata dall’aumento esponenziale dei prezzi energetici, che costringono alcune fonderie al fermo produttivo e rendono assai più costosi i costi della logistica. Al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente”. Il mantenimento di questi straordinari livelli transattivi, che fino a febbraio sembrava lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica. A beneficiarne sono stati tutti i contesti territoriali, con un’accentuazione più marcata nelle localizzazioni periferiche e di provincia. “Al momento non ci sono segnali di rallentamento sulla domanda di acquisto, ma è tuttavia lecito aspettarsi una flessione rispetto agli straordinari livelli dello scorso anno (+34% rispetto al 2020), nonché una parziale attenuazione della spinta espansiva in atto sul fronte dei valori. L’esuberanza dell’attività transattiva del segmento residenziale ha restituito vitalità anche al mercato delle unità immobiliari d’impresa. Il perdurante eccesso di offerta su questo versante non ha, tuttavia, consentito un’inversione di tendenza anche sul fronte dei prezzi, che hanno proseguito, seppure con un’intensità più contenuta, la parabola discendente inaugurata già da molti anni Per contro, continua a risultare migliore, nel complesso, la performance del settore immobiliare corporate. “Archiviata la débâcle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze causate dall’attendismo indotto dal Covid-19, si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro. Ma ci sono margini per un’ulteriore crescita. La domanda di abitazioni che negli anni pre-Covid tendeva ad equi ripartirsi tra acquisto e locazione, nel periodo pandemico si è spostata verso l’acquisto. “Nel 2022 la domanda di acquisto si attesta al 56,3% contro il 43,7% della domanda di locazione, che tuttavia recupera 2,5 punti percentuale rispetto al 2021”. È dunque prevedibile che, alla luce della tendenza registrata nei primi mesi del 2022, si assista ad un progressivo riallineamento delle quote per effetto di un aumento della domanda di locazione. Lo scenario di oggi è influenzato dalla nuova Direttiva sulla Prestazione Energetica dell’Edilizia (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), che definisce gli obiettivi da perseguire entro il 2050: da un lato facilitare la ristrutturazione di case, scuole, ospedali, edifici pubblici in tutta Europa per ridurre le emissioni di gas serra e contenere il riscaldamento globale e, dall’altro, migliorare la qualità energetica degli edifici e in definitiva la vita delle persone che vi abitano, in un’ottica sociale”. La strategia del documento UE poggia su tre pilastri:

• affrontare la povertà energetica a partire dagli edifici con prestazioni peggiori;
• utilizzare gli edifici pubblici e le infrastrutture sociali come esempi da seguire;
• decarbonizzare il riscaldamento e il raffrescamento degli ambienti.

Vanno lette in questa direzione le 4 proposte chiave introdotte dalla Direttiva EPBD:

• definire gli standard minimi di prestazione energetica e ristrutturare gli edifici esistenti (Existing buildings) in modo profondo, per portarli a emissioni quasi 0 entro il 2030;
• Costruire nuovi edifici (New buildings) a emissioni zero (ZEBs), nei quali il fabbisogno è interamente coperto da fonti rinnovabili;
• Armonizzare le classi di prestazione energetica entro il 2025 e introdurre passaporti facoltativi di ristrutturazione per fornire ai proprietari una pianificazione per la ristrutturazione;
• Definire piani nazionali di ristrutturazione edilizia e predisporre misure di sostegno finanziario e strumenti per affrontare le barriere non economiche (assistenza tecnica, sportelli unici).