Domande e risposte in condominio – 4 settembre 2020

Q.: In nostro Amministratore ha addebitato una sanzione erogata dal Comune al Condominio per raccolta differenziata non conforme. Specifico che la nostra raccolta rifiuti avviene attraverso kit individuale e non condominiale. E’ legittimo tutto ciò ?

R.: Personalmente ritengo non dovuta la sanzione da parte del Condominio e quindi precipitoso il pagamento da parte dell’ Amministratore. Infatti, e a maggior ragione quando la raccolta è individuale e non a livello condominiale, la responsabilità è del singolo condomino e non del Condominio. Inoltre il Comune avrebbe dovuto individuare il reale responsabile, e non potendolo fare, ha ritenuto più “semplice” e “veloce” sanzionare il Condominio, nella persona dell’ Amministratore. Occorreva fare reclamo/ricorso al Giudice di Pace.

Q.: Sono un Amministratore di Condominio e, purtroppo, mi hanno riferito che vogliono revocarmi per il fatto che mi sono rifiutato di intervenire a risolvere problematiche personali tra due condomini. Affermano, i favorevoli alla mia revoca, che, con il mio comportamento omissivo, non ho ottemperato ai miei obblighi, previsti, tra l’ altro, dall’ art, 1130 c.c.. Chiedo se possono revocarmi ?

R.: Illustre Collega,  personalmente ritengo che il Suo comportamento non sia oggetto di revoca in quanto, in quell’ art. 1130 c.c., non vi è traccia di un obbligo di risolvere problemi privati tra condomini: noi amministriamo le parti comuni e non le diatribe tra privati, anche se condomini. Detto questo, ricordiamoci che l’ Assemblea può revocarci in ogni momento e anche senza le dovute spiegazioni. Il problema per il Condominio è dato dal fatto che, pur potendoci revocare,  non sussistono i presupposti di “gravi irregolarità” per poterlo legittimamente giustificare. Ciò significa  che, pur potendoci revocare, pur non dovendo giustificare la revoca, se la stessa non è avallata da una “grave irregolarità” abbiamo diritto al compenso fino alla scadenza ordinaria (annuale) del nostro mandato-

Q.: Nel condominio dove abito, ho sempre cambiato le lampadine bruciate facendomi pagare solo il costo delle lampadine stesse. Adesso un condomino contesta tale comportamento ed anche il fatto che la spesa non è avallata da regolare fattura. Questa, secondo me, è pura cattiveria di un giovane arrogante. Ho ragione o no ?

R.: Caro Condomino, fino a quando nessuno parla e accetta tutto, non vi è alcun problema; quando, viceversa, qualcuno, senza per questo etichettarlo “arrogante” puntualizza alcuni concetti, allora cominciano gli irrigidimenti e problemi vari. Per regola, anche il semplice cambio di lampadina dovrebbe essere oggetto di intervento da parte di un elettricista e ciò per due motivi: il primo perché ne risponde in proprio per ogni eventuale anomalia e/o incidenti che potrebbero accadere, e secondo perché presenta regolare fattura, che serve anche come prova di garanzia. Il condominio non è una impresa e non ha contabilità fiscale, e pertanto, come consumatore finale, potrebbe anche “accontentarsi” di un semplice scontrino di spesa. Questo scontrino però, per chi volesse fare “le pulci” non essendo un documento fiscale intestato al Condominio,  potrebbe non essere una prova certa della spesa a carico del Condominio stesso. Quindi: elettricista e fattura.

Q.: Il nostro nuovo amministratore ha rilevato degli inadempimenti di carattere fiscale da parte del suo predecessore. Noi condomini riteniamo che i relativi oneri devono essere “girate” al precedente amministratore e da lui pagate, in quanto il Condominio non ha alcuna colpa. Credo proprio di avere ragione, Lei che ne dice ?

R.: Io dico che non è proprio così. La responsabilità fiscale è sempre del condominio, per cui è esso stesso che risponde degli inadempimenti, ritardi o omissioni relativi ad obblighi fiscali. Detto questo, ovviamente, il Condominio può rivalersi, per le sole sanzioni e interessi, su colui che, ai sensi dell’ art. 1130 n. 5, ne aveva materialmente l’ obbligo di provvedervi. Un personale consiglio: se si è ancora in tempo, provvedere ai vari “ravvedimenti operosi” per sanare le omissioni con una sanzione alquanto ridotta.

Q.: Se tutti noi condomini abbiamo regolarmente pagato le rate condominiali e il nostro Amministratore non ha pagato alcuni fornitori per mancanza di fondi, il sospetto di una “distrazione” di dette somme per motivi non chiari è legittima ? Cosa fare ?

R.: Innanzitutto parlare con l’ Amministratore è farsi spiegare il motivo del mancato pagamento. Può darsi che non l’ abbia fatto per “pura dimenticanza” pur avendo a disposizione i fondi relativi. Potrebbe anche darsi che un certa “distrazione “ di dette somme ci sia stata e allora si apre uno scenario totalmente diverso e che necessita, purtroppo, dell’ intervento di un legale.

Q.: Il nostro Amministratore i ha chiesto una rata di acconto, in quanto, a suo dire, manca la liquidità per pagare alcuni fornitori. Posso rifiutarmi di versare la somma richiesta ?

R.: Occorre innanzitutto capire il perché c’ è carenza di liquidità: spese straordinarie ? rate condominiali insolute ? Se si ritiene che la richiesta sia validamente giustificata, non ci vedrei nulla di anomalo ad assecondare un versamento anticipato a titolo di acconto rate condominiali future. Se, viceversa, non ci fosse una valida giustificazione e/o si hanno fondati sospetti di una qualche irregolarità, faccia pure a meno di anticipare somme rispetto alla naturale scadenza di esse.

Q.: C’ è un condomino che, costantemente, è in ritardo con i pagamenti delle rate (100/200 euro) e l’ Amministratore chiede l’ esonero dal procedere legalmente nei suoi confronti. Ma perché dovrebbe essere esonerato, se è un suo preciso dovere promuovere le azioni legali ai condomini morosi ?

R.: La risposta se l’ è data da solo. Infatti uno degli obblighi dell’ Amministratore è proprio quello di riscuotere le rate condominiale e/o di fare di tutto per riscuoterle, ivi comprese le azioni legali entro 6 mesi dalla chiusura dell’ esercizio. >Nel caso prospettato, le somme sono alquanto irrisorie e la spesa per le azioni legali risulterebbero alquanto elevate rispetto ad esse e che, dovrebbero anticipare tutti gli altri condomini. Ecco, quindi, che la riforma del condominio (Legge 220/2012) prevede la possibilità di farsi esonerare dall’ assemblea a procedere con le azioni legali, senza essere “colpevole” di inadempimento degli obblighi derivanti dal suo mandato.

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