Domande e risposte in condominio – 13 gennaio 2021

Q: Nell’ultima assemblea è stata approvato un lavoro con la maggioranza degli intervenuti, i quali hanno ribadito che nel condominio vale sempre la maggioranza e la minoranza deve sottostare senza potersi opporre. A me non sembra giusto, ma chiedo a Lei un chiarimento in merito. (Giuseppe)

R.: E’ senz’altro vero che si delibera per maggioranza (tranne alcuni casi specifici dove occorre l’unanimità), ma è altrettanto vero che la maggioranza non è una sola. Infatti, per tutelare le minoranze, le delibere devono essere sempre prese a doppia maggioranza, una che tenga conto delle “teste” (intestatari) e l’altra dei millesimi da questi rappresentati. In generale, e in seconda convocazione, la delibera per approvazione del consuntivo e piano di riparto, viene presa con la maggioranza dei condomini presenti diretti e per delega, che rappresentino almeno 334 millesimi. Se manca una sola delle due maggioranze, la delibera non è valida.

Q: Nel mio condominio, si passa subito alla discussione dei punti all’ordine del giorno e quindi alla relativa votazione; il tutto con l’ì assenso sia del presidente che dell’Amministratore. Leggendo i suoi articoli, credo che si ci sia  qualcosa che non è giusto. Cosa mi può dire in merito (Aurora)

R.: Vedo con piacere che seguite le mie risposte e che qualche cosa resta impresso. Venendo al quesito specifico, le dico ha ragione! La procedura non è corretta. Innanzitutto occorre che il Presidente accerti e dichiari che tutti i condomini sono stati regolarmente convocati, dopo di ché fa l’appello dei presenti diretti o per delega. Fatto l’appello procede alla verifica della validità costitutiva dell’Assemblea stessa, che, a seconda che sia la prima o la seconda convocazione, dovrà rispettare le doppie maggioranze prescritte proprio per tale adempimento. In mancanza di tale verifica, potrebbe verificarsi il caso di assemblea non valida per mancanza di quorum costitutivo.

Q: L’Amministratore si rifiuta di applicare la sanzione per inosservanza al regolamento di condominio, evento già inserito nel regolamento con modifica di quello precedente. Possiamo revocarlo? (Aldo)

R.: Comprendo la sua “rabbia” ma, purtroppo, non è come sembra, e mi spiego meglio. La modifica del regolamento di condominio con inserimento degli eventi la cui inosservanza può dar luogo a specifiche sanzioni, non è sufficiente da sola per abilitare l’Amministratore ad applicare la sanzione. E’ infatti l’Assemblea che delibera l’applicazione di una sanzione, e solo dopo tale delibera l’Amministratore è obbligato ad eseguirla. Nel caso specifico, quindi, devo dare ragione al Collega, ovviamente se l’assemblea non ha deliberato alcunchè.

Q: Nel nostro condominio saremmo tutti d’accordo a modificare il regolamento di condominio per vietare la detenzione di animali domestici negli appartamenti. E’ possibile tale previsione? (Giorgio)

R.: Secondo il mio modesto parere non è possibile. La modifica prospettata, che avverrebbe dopo la c.d. “riforma del condominio” (Legge 220/2012) sarebbe contraria alla legge e quindi non applicabile. E’ infatti la norma che “vieta di vietare” la detenzione di animali domestici. Ciò non toglie che, onde approfondire ulteriormente l’argomento, si chieda un parere legale.

Q: Chi deve pagare la IMU per immobile condominiale (ex portineria), i condomini o l’Amministratore? (Ada)

R.: A differenza della ICI, nella disciplina IMU non è indicato specificatamente l’Amministratore quale obbligato al versamento dell’Imposta. E’ però indicato quel locale tra i beni comuni condominiali (art. 1117 n. 2 c.c.) e al p. 5 dell’art. 1130 c.c. è indicato l’obbligo a carico dell’Amministratore di adempiere agli obblighi fiscali. Detto questo e per i riferimenti riportati, anche la IMU “condominiale” dovrà essere versata dall’Amministratore.

Q: L’Amministratore non mette più all’OdG la sua nomina o conferma, giustificando tale omissione per il fatto che non è mai stato revocato. Personalmente mi sembra una stupidaggine: ho ragione? (Giovanni)

R.: Vediamo di chiarire meglio la problematica. L’Amministratore dura in carica un anno e, nel caso in cui non venga revocato prima della scadenza del mandato, lo stesso si intende rinnovato per un altro anno. Detto questo, al secondo anno la nomina o conferma dovrà essere messa in delibera, non potendosi intendere un rinnovo automatico di anno in anno in caso di mancata revoca.

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