Nota del “Garante del Condomino” dott.ssa Carla De Ciampis
Intervengo come “Garante del Condomino” in Campania ( anno 2020), attività che ricopro per l’associazione nazionale ACAP, Associazione Condominiale Amministratori e Proprietari” Presidente Avv. Nunzio Costa.
La Tutela del bene è in capo al proprietario!
Qualsiasi sovrastruttura, anche costosa, non fa altro che peggiorare una “semplice gestione condominiale” diluendo , fra l’altro, la responsabilità gestionale a varie figure ( e ..quindi nessuna)
Vorrei indirizzare l’interesse del legislatore a rivedere il ruolo del proprietario nel rapporto con l’Amministratore
Al fine di garantire un’attività collaborativa e di controllo del condomino è necessario che :
- Il proprietario possa accedere in maniera autonoma a tutti gli atti/posizioni delle attività del proprio condominio, attraverso la consultazione del cassetto fiscale ,su cui opera l’amministratore.
- Il proprietario possa inoltrare (con pec) la richiesta di copia della documentazione bancaria/postale (estratti conto) quando la stessa non viene consegnata dall’amministratore nei modi e nei tempi previsti .
Il proprietario con richiesta scritta (pec) o con consultazione (on line) ricevere le posizioni amministrative dei dipendenti, ovvero regolarità: Inps, Inail e altro - Il proprietario possa accedere presso Enti o assicurazioni alla consultazione delle posizioni attive.
Tutte queste attività di sorveglianza a tutela della proprietà garantiscono un’amministrazione controllata e trasparente che agevola soprattutto l’Amministratore nello svolgimento della gestione.
In questa visione potrebbe essere opportuno prevedere una formazione (online) base del proprietario per diventare un consumatore attivo e consapevole affiancando al “buonsenso del padre di famiglia” le necessarie competenze per vigilare sul bene posseduto. In un contesto di digitalizzazione maturo, inoltre sarebbe possibile introdurre l’obbligo per i nuovi proprietari di dotarsi di PEC e firma digitale, al fine di dare certezza alle comunicazioni con l’amministratore.
Il focus della proposta di riforma non può essere l’Amministratore già strutturato ma il proprietario/condomino! La gestione di un fabbricato deve essere semplice intellegibile e trasparente non può essere organizzata come una società per azioni.
Nota del Presidente dell’Associazione Nazionale ACAP avv. Nunzio Costa
Raddoppio delle figure: amministratore più revisore
Il primo motivo di preoccupazione espressa da riguarda la previsione di ben due figure professionali, l’amministratore di condominio e il revisore condominiale.
“Inserire nella gestione delle parti comuni e del bilancio addirittura una seconda professionalità obbligatoria significa aumentare le spese per i nostri condòmini,
Lo stesso obbligo di revisione dei bilanci rappresenta un costo pesantissimo, che sarà scaricato sui cittadini e sui professionisti amministratori che per venire incontro ai condomini ridurranno i loro compensi. Inoltre, è concreto il pericolo di sovrapposizione tra i due ruoli, con rischio di conflitto tra le posizioni assunte e conseguente probabilità di aumento dei contenziosi.
Obbligo di laurea per gli amministratori
L’aumento dei costi pesa anche sull’ipotesi di obbligo di laurea per gli amministratori. “Un amministratore laureato avrà ragione di proporre compensi più elevati – soprattutto nella fase transitoria, in cui i professionisti laureati saranno ancora pochi e tenderanno ad assumere un ruolo solo a costi maggiori”.
Inoltre emerge l’altro profilo collegato ai geometri e ragionieri, che, per quanto professioni ordinistiche da sempre legate al mondo del condominio, perderebbero tale chance di lavoro, col rischio di perdere professionalità importanti, se non ripristinate attraverso una ben più articolata fase transitoria.
Iscrizione al MIMIT e nuovi oneri
Il ddl prevede anche l’iscrizione, con relativa tassa, dell’amministratore presso il ministero delle Imprese e del Made in Italy il cosiddetto MIMIT.
“Si tratta di una irragionevole duplicazione sino ad oggi non prevista. A tale elenco possono iscriversi le associazioni non ordinistiche, ai sensi della Legge 4 del 2013. Prevedere anche l’iscrizione del professionista significherebbe imporgli il rispetto di requisiti non collegati all’esercizio della professione Infatti le associazioni di categoria iscritte al MIMIT garantiscono la formazione e l’aggiornamento del professionista, eventualmente veicolando i dati in uno specifico registro con natura informativa e pubblicitaria. Obbligare il singolo professionista a tale iscrizione che vantaggio porterebbe a lui ed agli utenti?”.
Formazione e aggiornamento: controlli?
L’elenco dei professionisti non risolverebbe il problema della mancanza di controlli sulla formazione e l’aggiornamento periodico. Da una prima lettura appare solo il desiderio di aumentare i controlli, con sicura crescita di adempimenti burocratici e aggravio di costi, ma non si percepisce alcun desiderio di collegare maggior tutela per gli utenti.
Ma il vero problema della formazione accreditata e certificata non è stato affrontato. Avremo ancora la possibilità che i corsi vengano erogati da enti che col condominio non hanno mai avuto nulla a che fare?
Stop agli amministratori non professionali
Se da un lato si legge con favore l’idea dell’abolizione dell’amministratore-condòmino privo di requisiti professionali, dall’altro non si può fare a meno di verificare che nei condomini davvero piccoli la figura dell’amministratore interno è garanzia di vicinanza e fiducia.
A nostro avviso sarebbe il caso di consentire la permanenza di un amministratore interno, con obbligo di formazione annuale, fino ad un tetto massimo di unità immobiliari (p.es. 15 U.I.), ovvero fino ad un tetto di bilancio annuale (p. es. €. 20,000,00), con l’ovvia conseguenza che in caso di gestione straordinaria del rifacimento facciate, o simili, il compito deve essere gestito da professionisti, a causa delle evidenti maggiori competenze richieste.
Analogamente la revisione in materia di rinnovo dell’incarico e sul fondo speciale per i lavori sono accolte con favore, si spera tuttavia, di non arrivare a storture quali una sorta di rinnovo della carica sine die, occorre quindi il contrappeso di individuare la possibilità di destituire l’amministratore in maniera tale da consentire l’alternanza e la circolazione degli incarichi.
Presentazione del bilancio presso la camera di commercio
Tale proposta vede il parere sfavorevole dell’associazione ACAP, in quanto contrasta con l’aspetto soggettivo dell’ente condominio, per sua natura diverso dalle soggettività giuridiche obbligate ad iscriversi in camera di commercio.
Un tale presupposto postula che il condominio, semplice ente di gestione, dovrebbe avere una sua registrazione e classificazione all’interno dell’ente predisposto alla tutela e sviluppo di artigiani commercianti ed imprese, le quali operano in regime di concorrenza e tendono al profitto, ossia l’esatto contrario di quanto è richiesto al Condominio che tende al pareggio di gestione.
Critica sul metodo di presentazione del DDL
La nostra compagine, pur apprezzando lo sforzo condotto dai relatori, non può fare a meno di esprimere una critica sul metodo poco partecipativo con il quale si è formulata la proposta di legge senza consultare le associazioni maggiormente rappresentative del settore.
Si tratta di un errore metodologico che rischia di non intercettare gli obiettivi proclamati. Solo le associazioni di categoria, lavorando tutti i giorni con i professionisti di settore, conoscono le criticità e più che sovente individuano i problemi.
