Il condominio e la mediazione

Mediazione in condominio

Uno dei settori più litigiosi è sicuramente il Condominio, vuoi perché bisogna condividere gli spazi (scale androni, parcheggi, muri etc.)  vuoi perché gli aggregati di persone tendono a far sviluppare sentimenti ostili, sta’ di fatto che si litiga tanto in Condominio.

Secondo alcuni dati del Censis, sul totale delle vertenze civili, che invadono i tribunali, una media variabile tra il 4.5% e il 6% del contenzioso si verificano in ambito condominiale.

Fatte queste considerazioni, il legislatore ha cercato di deflazionare i carichi dei   vari tribunali, introducendo tra le materie c.d. obbligatorie del D. Lgs 28/2010, inerente la mediazione, anche la materia condominiale.

La stessa materia ricordiamo che è stata normata con la L.220/2012 la “C.d. Riforma del Condominio”.

La Mediazione non ha avuto facile vita nei suoi primi vagiti, infatti ha subito un profondo cambiamento con la sentenza 272/2012 della Corte Costituzionale, che ne aveva ridimensionato la portata.

Vediamo per grandi linee la sua evoluzione: Il D.L.28/ 2010 introduce la Mediazione, la  sentenza della Corte Costituzionale 272/2012 ne depenna alcune materie, il D.L. 69/2013 c.d. ”decreto del fare”, convertito in legge 98/2013 con modifiche, reintroducendo la Mediazione obbligatoria per alcune materie con obbligo di assistenza di un avvocato , investendo la materia del vincolo di procedibilità della successiva causa giudiziale.

Con tale intervento riprende vita l’art.71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla L.220/2012 per disciplinare il procedimento di Mediazione per le controversie in materia condominiale, mai entrato in vigore, poiché nelle more dell’approvazione della riforma, la Corte Costituzionale aveva depennato la mediazione obbligatoria (sentenza 272/2012).

L’art.71 disp. att. c.c. chiarisce al primo comma cosa debba intendersi per controversie in materie di condominio, e indica che si tratta di tutte quelle relative sia agli artt.1117-1139 C.C. sia alle previsioni in materia di Condominio disciplinate dallo stesso codice nelle disposizioni di attuazione.

Pertanto rientrano in questa tutte le questioni inerenti le parti comuni, la destinazione d’uso delle stesse, etc.

Nella Mediazione obbligatoria rientrano tutti I tipi di condominio, da quello minimo a quello orizzontale, così come previste dalle norme degli art.1117 C.C. e seguenti.

Rientrano nell’alveo della Mediazione obbligatoria anche tutte le controversie inerenti l’Amministratore (art.1120-1133C.C.); quelle inerenti l’assemblea dei condomini (art.1135-1137 C.C.) e afferenti al regolamento condominiale (art. 1138 C.C.), alla responsabilità dell’Amministratore e la sua revoca.

Si fanno rientrare nella Mediazione obbligatoria anche le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. C.C.  in tema di scioglimento del condominiale dell’art.63 disp. att. C.C. circa i contributi condominiali e la loro riscossione.

Naturalmente, la Mediazione non si applica ai procedimenti di ingiunzione, quali l’opposizione, fino alla pronuncia di sulle istanze di cancellazione e sospensione della provvisoria esecuzione . Cioè la mediazione obbligatoria può scattare solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla richiesta di sospensione.

Al procedimento di Mediazione, come sancisce l’art.71 quater disp. att. C.C., è legittimato a partecipare l’Amministratore, previa delibera assembleare da assumere con le maggioranze previste di cui all’art.1136,2° comma C.C.

Vediamo come si articola il procedimento:

la Mediazione prende forma con una semplice domanda all’organismo di Mediazione, contenente l’indicazione dello stesso investito dalle parti, dell’oggetto e delle relative ragioni.

Le parti possono scegliere liberamente l’organismo, purché competente per territorio.

Le parti devono farsi rappresentare da un avvocato.

Il procedimento dura 3 mesi nella sua totalità, il mediatore è un professionista estraneo alle parti, che al primo incontro deve spiegare il procedimento e verificare se esiste la volontà di risolvere il contrasto tra le parti, negli incontri successivi deve aiutare le stesse, a trovare una strada comune che possa dirimere la quaestio che li ha condotti in Mediazione.

Se in Mediazione si raggiunge l’accordo, il verbale redatto dal mediatore, firmato dalle parti e dagli avvocati viene omologato dal giudice e diventa esecutivo.

Nel caso contrario il mediatore può fare una proposta di risoluzione che non vincola le parti, le quali sono sempre libere di accettare o meno la proposta.

Si badi bene nessuna dichiarazione o informazione data dalle parti nel procedimento di Mediazione può essere utilizzata nel processo.

Le indennità dovute al mediatore sono stabilite dal decreto del Ministero della Giustizia per gli organismi di natura pubblica, per quelli private vige comunque un controllo sulle tariffe.

Sicuramente il legislatore ha ben capito che bisogna sedare le liti e cercare di conciliare il più possibile, il mediatore quale terzo non è arbitro né giudice deve attraverso gli incontri con le parti capire i bisogni di ognuna e intuire la strategia comunicativa migliore affinché le stesse trovino una strada percorribile, che li conduca a mettersi d’accordo.

Certo la presenza degli avvocati talvolta complica questa camminata, rendendo arduo il lavoro del mediatore che spesso si trova a dover mediare più tra gli accompagnatori che tra le parti.

Gli Amministratori, loro malgrado devono in modo professionale e accorto farsi sempre autorizzare dall’assemblea per andare in Mediazione, come per accettare le ragioni della parte, il loro lavoro che già di sé è quello di mediatori ante litteram tra i condomini tutti, sembra opacizzato dalla Mediazione e dire che come detto, i primi mediatori sono forse proprio loro.

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