Q.: Egregio Dottore, l’Assicurazione del Condominio non vuole rimborsare
un danno prodotto ad una auto in sosta sulla strada dovuto dalla caduta
accidentale di un vaso di fiori posto sul davanzale della mia finestra al 3°
piano del condominio. Non ritengo corretto tale diniego, in quanto ho sempre
contribuito anch’ io al pagamento delle relativa polizza. Ho ragione o no?
(Amalia)
R.: Devo deluderla, gentile
lettrice, ma la risposta è negativa. Nella polizza globale fabbricato è
compresa anche la parte di RC (responsabilità civile) per danni prodotti a cose
o persone, ma derivante da parti comuni. Ciò vuol dire che, se il danno, è prodotto
da una parte privata (portafiori sul davanzale) non rientra nei beni assicurati
e quindi rimborsabili. Nel suo caso, non potendo considerare il vaso di fiori
parte comune, ha ragione l’ Assicurazione a non rimborsare il danno che,
conseguentemente, resta a totale carico
suo.
Q.: Ho acquistato da un paio di mesi un immobile, il cui balcone della mia
cucina, sporgendo a Nord, riceve vento e freddo proveniente dalla montagna e,
per tale motivo ho ritenuto corretto, trattandosi della mia proprietà, chiudere
detto balcone con struttura metallica e vetro. L’ Amministratore mi intima di
toglierlo in quanto in contrasto con il Regolamento Condominiale d natura
contrattuale. Il Comune ove trovasi l’ immobile mi dice che la struttura
apposta è regolare. Secondo il suo autorevole parere, chi ha ragione ?
(Giuseppe)
R.: Caro lettore, purtroppo per
lei., ha ragione l’ Amministratore di Condominio. La struttura, anche se fatta
a regola d’ arte e in conformità alle regole Comunali, non può essere apposta
se ciò è espressamente vietato da un Regolamento condominiale, e ancor più di
natura contrattuale. Avrebbe dovuto informarsi preventivamente della facoltà o
meno di apporre quel manufatto e non ritenere dovuto a “cose fatte”.
Q.: Sono una pensionata che a stento arriva al fine mese per le semplici
spese necessarie al mio mantenimento. Nel condominio dove abito c’ è un
condomino che non paga le spese e l’ Amministratore le vuole far pagare agli
altri proprietari, me compresa. Ma le sembra giusta questa pretesa ? (Vittoria)
R.: L’ Amministratore non può
chiedere agli altri condomini il pagamento delle morosità di uno o di pochi di
essi, se non prima di aver fatto di tutto per recuperare dette somme da chi non
le ha versate. Certo è che, dopo aver esperito tutte le vie possibile senza
aver ottenuto nulla, i condomini “virtuosi” e in base ai propri millesimi di
proprietà dovranno reintegrare le somme mancanti.
Q.: Nel mio condominio di quattro piani con ascensore, formato da otto
condomini e senza amministratore, abbiamo diviso sempre in parti uguali le
spese di gestione ordinaria. Il mio è un appartamento di circa 150 mq posto al
piano primo e più grande degli altri, che, in media, misurano 100/120 mq
ciascuno. Ho sempre contestato la ripartizione in parti uguali di tutte le
spese, e a maggior ragione, quelle dell’ ascensore, che non uso o uso poco. La
mia protesta non è mai stata ascoltata, ma oggi sono stufa di pagare con tale
sistema. Cosa posso fare per farmi ascoltare e sempre se ho ragione di
lamentarmi ? (Giovanni)
R: Innanzitutto preciso che l’
art. 1123 c.c. stabilisce che ognuno paga le spese per il mantenimento e
godimento dei beni comuni “…in
proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Fatta la precisazione giuridica, si evince che la ripartizione deve essere
fatta in base ai millesimi di proprietà. o, se deciso all’ unanimità , in modo
diverso. Ritenendo che non ci sia una delibera all’ unanimità che deroga al
principio generale, la ripartizione va fatta in base ai soli millesimi. Ma non
basta; le spese per il normale funzionamento e consumo dell’ ascensore, hanno
una ripartizione particolare (sempre per legge) e cioè: metà della spesa in
base ai millesimi di proprietà e l’ altra metà in base all’ altezza dei piani.
Questo disposizione crea un equilibrio tra gli immobili di metrature diverse e
situati in piani di diverse altezze. Lei quindi, gentile lettrice, ha tutte le
ragioni per far valere un suo diritto disciplinato dalla legge. Se non riesce
con canali amichevoli, si rivolga al Giudice di Pace, che certamente porrà fine
ad una ripartizione illegittima.
Q.: Nel nostro condominio, provvisto di
chiusura manuale del cancello di ingresso, avremmo intenzione di
automatizzare tale chiusura con apertura/chiusura anche con relativi telecomandi.
Mi hanno detto che occorre la maggioranza dei 2/3 in quanto trattasi di una
“innovazione”, di cui non so neanche il significato? E’ vero quanto mi viene
detto ? (Aldo)
R.: No, caro lettore, non è
vero. Le innovazioni sono quei manufatti che prima non esistevano in alcun modo
e che, per metterli in opera, necessitano di una maggioranza superiore a quelle
normali (appunto dei 2/3 dei millesimi). Nel caso prospettato, viceversa, la
chiusura esisteva e, proprio, per tale motivo, l’ automazione non può
considerarsi una innovazione. Le maggioranze sono, se in seconda convocazione,
quelli degli intervenuti all’ assemblea (diretti o per delega9 e che
rappresentano almeno 1/3 dei millesimi. Se la spesa dovesse essere gravosa,
rispetto al totale delle spese correnti, i millesimi richiesti salgono a 500.
Q.: Nel nostro regolamento condominiale, di natura contrattuale, è previsto un preciso orario per stendere la
biancheria. Adesso alcuni condomini vorrebbero cambiare tale orario e io
ritengo che occorra l’ unanimità. Ho ragione ? (Anna)
R.: No, signora, non è
necessaria l’ unanimità neanche in presenza di regolamento contrattuale. Nel
caso prospettato, infatti, si tratta di norme comportamentali e non limitative
della libertà individuale, e, come tali per la modifica della norma è
richiesta, in 2° convocazione, la maggioranza degli intervenuti, direttamente o
per delega, e almeno 500 millesimi.
