Domande e risposte in condominio

Q.: Egregio Dottore, l’Assicurazione del Condominio non vuole rimborsare un danno prodotto ad una auto in sosta sulla strada dovuto dalla caduta accidentale di un vaso di fiori posto sul davanzale della mia finestra al 3° piano del condominio. Non ritengo corretto tale diniego, in quanto ho sempre contribuito anch’ io al pagamento delle relativa polizza. Ho ragione o no? (Amalia)

R.: Devo deluderla, gentile lettrice, ma la risposta è negativa. Nella polizza globale fabbricato è compresa anche la parte di RC (responsabilità civile) per danni prodotti a cose o persone, ma derivante da parti comuni. Ciò vuol dire che, se il danno, è prodotto da una parte privata (portafiori sul davanzale) non rientra nei beni assicurati e quindi rimborsabili. Nel suo caso, non potendo considerare il vaso di fiori parte comune, ha ragione l’ Assicurazione a non rimborsare il danno che, conseguentemente, resta a totale  carico suo.

Q.: Ho acquistato da un paio di mesi un immobile, il cui balcone della mia cucina, sporgendo a Nord, riceve vento e freddo proveniente dalla montagna e, per tale motivo ho ritenuto corretto, trattandosi della mia proprietà, chiudere detto balcone con struttura metallica e vetro. L’ Amministratore mi intima di toglierlo in quanto in contrasto con il Regolamento Condominiale d natura contrattuale. Il Comune ove trovasi l’ immobile mi dice che la struttura apposta è regolare. Secondo il suo autorevole parere, chi ha ragione ? (Giuseppe)

R.: Caro lettore, purtroppo per lei., ha ragione l’ Amministratore di Condominio. La struttura, anche se fatta a regola d’ arte e in conformità alle regole Comunali, non può essere apposta se ciò è espressamente vietato da un Regolamento condominiale, e ancor più di natura contrattuale. Avrebbe dovuto informarsi preventivamente della facoltà o meno di apporre quel manufatto e non ritenere dovuto a “cose fatte”.

Q.: Sono una pensionata che a stento arriva al fine mese per le semplici spese necessarie al mio mantenimento. Nel condominio dove abito c’ è un condomino che non paga le spese e l’ Amministratore le vuole far pagare agli altri proprietari, me compresa. Ma le sembra giusta questa pretesa ? (Vittoria)

R.: L’ Amministratore non può chiedere agli altri condomini il pagamento delle morosità di uno o di pochi di essi, se non prima di aver fatto di tutto per recuperare dette somme da chi non le ha versate. Certo è che, dopo aver esperito tutte le vie possibile senza aver ottenuto nulla, i condomini “virtuosi” e in base ai propri millesimi di proprietà dovranno reintegrare le somme mancanti.

Q.: Nel mio condominio di quattro piani con ascensore, formato da otto condomini e senza amministratore, abbiamo diviso sempre in parti uguali le spese di gestione ordinaria. Il mio è un appartamento di circa 150 mq posto al piano primo e più grande degli altri, che, in media, misurano 100/120 mq ciascuno. Ho sempre contestato la ripartizione in parti uguali di tutte le spese, e a maggior ragione, quelle dell’ ascensore, che non uso o uso poco. La mia protesta non è mai stata ascoltata, ma oggi sono stufa di pagare con tale sistema. Cosa posso fare per farmi ascoltare e sempre se ho ragione di lamentarmi ? (Giovanni)

R: Innanzitutto preciso che l’ art. 1123 c.c. stabilisce che ognuno paga le spese per il mantenimento e godimento dei beni comuni  “…in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Fatta la precisazione giuridica, si evince che la ripartizione deve essere fatta in base ai millesimi di proprietà. o, se deciso all’ unanimità , in modo diverso. Ritenendo che non ci sia una delibera all’ unanimità che deroga al principio generale, la ripartizione va fatta in base ai soli millesimi. Ma non basta; le spese per il normale funzionamento e consumo dell’ ascensore, hanno una ripartizione particolare (sempre per legge) e cioè: metà della spesa in base ai millesimi di proprietà e l’ altra metà in base all’ altezza dei piani. Questo disposizione crea un equilibrio tra gli immobili di metrature diverse e situati in piani di diverse altezze. Lei quindi, gentile lettrice, ha tutte le ragioni per far valere un suo diritto disciplinato dalla legge. Se non riesce con canali amichevoli, si rivolga al Giudice di Pace, che certamente porrà fine ad una ripartizione illegittima.

Q.: Nel nostro condominio, provvisto di  chiusura manuale del cancello di ingresso, avremmo intenzione di automatizzare tale chiusura con apertura/chiusura anche con relativi telecomandi. Mi hanno detto che occorre la maggioranza dei 2/3 in quanto trattasi di una “innovazione”, di cui non so neanche il significato? E’ vero quanto mi viene detto ? (Aldo)

R.: No, caro lettore, non è vero. Le innovazioni sono quei manufatti che prima non esistevano in alcun modo e che, per metterli in opera, necessitano di una maggioranza superiore a quelle normali (appunto dei 2/3 dei millesimi). Nel caso prospettato, viceversa, la chiusura esisteva e, proprio, per tale motivo, l’ automazione non può considerarsi una innovazione. Le maggioranze sono, se in seconda convocazione, quelli degli intervenuti all’ assemblea (diretti o per delega9 e che rappresentano almeno 1/3 dei millesimi. Se la spesa dovesse essere gravosa, rispetto al totale delle spese correnti, i millesimi richiesti salgono a 500.

Q.: Nel nostro regolamento condominiale, di natura contrattuale,  è previsto un preciso orario per stendere la biancheria. Adesso alcuni condomini vorrebbero cambiare tale orario e io ritengo che occorra l’ unanimità. Ho ragione ? (Anna)

R.: No, signora, non è necessaria l’ unanimità neanche in presenza di regolamento contrattuale. Nel caso prospettato, infatti, si tratta di norme comportamentali e non limitative della libertà individuale, e, come tali per la modifica della norma è richiesta, in 2° convocazione, la maggioranza degli intervenuti, direttamente o per delega, e almeno 500 millesimi.

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