Domande e risposte in condominio – 22 maggio 2020

Q.: In una serata alquanto movimentata, l’Amministratore che aveva rimesso il mandato, ha abbandonato la riunione affermando che, da quel momento, non era più titolato a proseguire. Alcuni condomini presenti volevano continuare l’assemblea, in quanto lo ritenevano possibile, mentre altri affermavano che nessuno dei presenti aveva titolo per farlo. Chi, secondo lei, aveva ragione? Grazie per la risposta (Giuseppe)

R.: Egregio sig. Giuseppe, premesso che, in assemblea condominiale la presenza dell’Amministratore non è obbligatoria, anche se estremamente opportuna, l’Assemblea poteva legittimamente continuare con tutti i presenti. Nello stesso tempo, mi preme sottolineare che l’Amministratore dimissionario non cessa dall’incarico fino a quando l’Assemblea ne nomina uno nuovo; l’attuale, dunque, restava in carica e non aveva alcun diritto di comportarsi come ha fatto.

Q.: Sono un  Amministratore condominiale e un condomino mi accusa di inefficienza per averlo convocato in assemblea pur sapendo che aveva venduto l’immobile. Io non mi sento in torto, ma, nello stesso tempo, temo di aver fatto una irregolarità nella convocazione. Posso avere un suo parere in merito? (Aldo)

R.: Egregio Collega, da un punto di vista pratica, se lei sapeva del passaggio di proprietà, poteva attivarsi per ottenere il nominativo del nuovo condomino. Dal punto di vista legale, fino a quando il venditore non le consegna la copia dell’atto di vendita con le generalità dell’acquirente, è ancora lui che ne risponde anche per le spese di gestione. Spero di aver risposto in modo esaustivo.

Q.: Un condomino, sistematicamente afferma di non essere stato avvisato in tempo per le varie assemblee condominiali. Da parte mia, amministratore alle “prime armi” invio sempre la convocazione con almeno 20 gg di preavviso dalla prima riunione. Come posso contrastare tale comportamento, chiaramente provocatorio e strumentale? (Rodolfo)

R.: Tutti siamo stati “alle prime armi”, in quanto nessuno è mai nato esperto in questa o quella materia. Fatta la doverosa premessa, da servire anche da stimolo per l’attività, posso suggerire di monitorare il percorso della raccomandata. Potrà scoprire che il suo “scrupoloso” condomino lasci in giacenza la missiva proprio per affermare di non averla ricevuta. Se tale ipotesi dovesse risultare avallata da una certificazione dell’Ufficio postale, lo chiamo in separata sede e lo faccia presente. Se, in aggiunta alla dimostrata evidenza di un suo comportamento anomalo, gli offre un incarico, per quanto semplice (es. Consigliere), probabilmente, sentendosi gratificato e oggetto di attenzione smette di fare l’ostruzionista a prescindere.

Q.: Pur sapendo di essere in torto (posteggio l’auto fuori dalle strisce di posti assegnati), anche se per essere sempre di corsa, ritengo che non sia legittima una sanzione di euro 200, applicata dall’Amministratore in osservanza alle nuove norme del condominio. Se ho torto anche in questo, me lo dica francamente. (Ada)

R.: Gentile signora Ada, già il fatto di riconoscere di non essere in regola le fa onore, anche se l’inosservanza alle regole permane. Per quanto riguarda. viceversa la sanzione preciso quanto segue: La nuova legge del condominio (Legge 220/2012 entrata in vigore il 18/6/2013) prevede la sanzione che va da € 200 ad € 800 per inosservanza al regolamento di condominio. Detto questo, per poter applicare la sanzione, occorre innanzitutto modificare il regolamento inserendo non solo la possibilità di mettere sanzioni, ma anche prevedendo per ogni inadempienza (singola o per gruppi) l’ammontare della sanzione ed alche quella o quelle in caso di recidività. Una volta modificato il regolamento, chiunque  può documentare l’inadempienza e, fatto questo sarà  compito della sola Assemblea deliberare l’applicazione della sanzione stessa. A quel punto l’amministratore deve solo applicare la delibera. Spero di essere stato chiaro.

Q.: Sono un condomino stanco di pagare le spese anche per chi è moroso ed ho chiesto all’Amministratore di impedire almeno l’uso dell’ascensore per chi non paga le spese, ma questi sembra non voler comprendere il problema e fa finta di niente. Cosa posso fare. (anonimo)

R.: In teoria si possono interdire certi servizi solo se sono di uso separata. Nel suo caso, per esempio, se l’ascensore è fornito di un dispositivo di apertura/chiusura personalizzato (chiave o gettone o tessera); in tal caso si cambia la chiave o altro mezzo, impedendone l’uso a chi di competenza. C’è però un altro problema e ciò quello della tutela alla salute che, prioritariamente, va tutelato. Cosa vuol dire? se quel condomino dovesse avere un problema di deambulazione o di altro impedimento tale da obbligarlo a prendere l’ascensore, in questo caso non si potrà impedirne l’utilizzo.

Q.: Ho scoperto, per puro caso, che il nostro amministratore è iscritto nel registro dei protesti: è vero che possiamo revocarlo?

R.: La NON iscrizione nel registro dei protesti è motivo di nullità della nomina, per mancanza di uno dei requisiti previsti dalla legge (art. 71-bis delle disp. att. c.c.), per cui, nel caso descritto, si ha il diritto di revocarlo formalmente e legittimamente.

Q.: Un collega chiede se un’auto con impianto GPL o metano, può parcheggiare nei garage interrati e fino al meno 1?

R.: Illustre Collega, dopo il Gennaio 2001 tali auto possono parcheggiare anche al -1 purchè abbiano la conformità al regolamento ECE/ONU n. 67/01, Mancando tale dicitura nel libretto di circolazione, seguono la vecchia disciplina e non potranno accedervi.

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