Domande e risposte in condominio – 2 ottobre 2020

Q: Il nostro Amministratore ha richiesto un aumento del compenso per tutti gli obblighi derivanti dalla fatturazione elettronica, che non sappiamo neanche cosa sia. E’ corretto?

R.: La fatturazione elettronica riguarda principalmente le ditte, titolari di partita IVA che emettono fatture e, soggetti, sempre titolari di partita IVA che ricevono dette fatture elettroniche. Il condominio non è soggetto IVA e pertanto è considerato un soggetto privato. In quanto privato non ha alcun obbligo e il fornitore, soggetto IVA obbligato ad emettere la fattura in formato elettronico deve consegnare al Condominio la fattura ancora in formato cartaceo. Non si riscontrano quindi ulteriori obblighi a carico dell’ Amministratore che possano giustificare un aumento del compenso.

Q:  In un altro condominio, viceversa, è stato richiesto un aumento di onorario per l’ adeguamento al nuovo regolamento Europeo sulla Privacy. E’ corretto ?

R.: In questo caso devo dire che l’ adempimento riguarda anche il Condominio, anche se in modo molto semplificato. Piuttosto riguarda l’ Amministratore quale professionista incaricato del trattamento dati personali, e qui si apre un mondo di adempimenti, che credo dispersivo elencare in questa sede. In ogni caso un adeguamento del compenso per tale problematica, ci sta.

Q: Se l’ Assicurazione non rimborsa la spesa per la riparazione di una terrazza a livello di proprietà individuale, giustificando il rifiuto per il motivo di vetustà della guaina e non per una  rottura, chi paga le spese?

R.: Trattandosi di terrazza a livello di proprietà esclusiva, la spesa va ripartita per 1/3 a carico del proprietario della terrazza e per i 2/3 a carico di tutti coloro che, in proiezione, stanno sotto di essa.

Q: Quando un Amministratore può imputare ai condomini la quota di morosità per rate non pagate da uno o più condomini ?

R.: Lo potrà fare quando vi è la certezza di non poterli più riscuotere. Tale condizione si verifica, per esempio, quando il condomino è fallito, e la procedura fallimentare non ha rimborsato alcuna somma al condominio. Non è comunque obbligatorio che tale rivalsa si debba fare, ma certo è che se quelle somme mancanti non consentono di soddisfare un proprio debito (verso fornitori) onde evitare di subire un atto ingiuntivo i condomini dovranno  pur mettere a disposizione i fondi necessari.

Q: Ci è sempre stato detto che il conto corrente condominiale non è pignorabile e invece, il Tribunale lo ha pignorato. Come mai è potuto accadere tutto ciò ?

R.: Purtroppo, ed in modo totalmente diverso dalla procedura stabilita per legge, tutti i giudici ormai seguono lo stesso ragionamento: quando il denaro esce dalle tasche del condomino e confluiscono nel conto corrente condominiale, lo stesso non è più di proprietà dei singoli bensì dell’ intero condominio, rappresentando un suo patrimonio. Come tale, quindi, i giudici, se ricorrono i presupposti giuridici, pignorano anche il conto corrente.

Q: Un condomino moroso di tanti soldi per rate arretrate, propone un accordo di ristrutturazione dei propri debiti, proponendo il versamento a saldo e stralcio di una somma pari al 50%. L’ Amministratore è propenso ad accettare. Lo può fare autonomamente?

R.: No, non lo può fare. Deve riunire l’ Assemblea in seduta straordinaria e solo all’ unanimità si potrà accettare tale proposta. Non si ritiene corretta la maggioranza, in quanto si potrebbe privare l’ altra parte della possibilità di agire per il recupero dell’ intera somma. Poi, caro lettore, il problema è di tale importanza che il mio consiglio è di affidarsi ad un legale e ad un professionista del condominio.

Q.: Può un Amministratore scegliere la ditta di servizi che ritiene più opportuno ?

R.: No, non lo può fare. Tale scelta è da mettere in delibera e farla approvate dalla maggioranza semplice quale spesa ordinaria. Se però durante l’ anno, si dovesse verificare un problema tale da sostituire l’ impresa prescelta (es. rinuncia da parte della stessa) allora, in via straordinaria potrà sostituirla con un’altra di pari costo o di costo inferiore, facendo però ratificare la scelta alla prima riunione utile.

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