Domande e risposte in condominio –18 settembre 2020

Q.: Abito in una palazzina formata da tre appartamenti di metrature diverse, uno spazio garage e un laboratorio. Siamo in tre proprietari con la seguente ripartizione millesimale: 53%, 20% 27%. Il tetto, che risale al 2000 non è mai stato messo in sicurezza e la parte esterna dello stesso esige manutenzioni importanti e costose. Io in qualità di proprietaria dell’appartamento ubicato sotto il  tetto e con il 53% di proprietà desidero che gli interventi vengano effettuati. Il problema si pone poiché gli altri due proprietari  non vogliono contribuire alle spese. Le risulta che in tale caso io possa chiedere l’intervento del giudice di pace e obbligarli ad aderire alla mia richiesta data l’urgenza  della manutenzione? Grata della risposta porgo i miei più cordiali saluti. (M.D.)

R.: Gentile lettrice, anche se non lo specifica, credo che il suo condominio sia sfornito di Amministratore, anche per il fatto della non obbligatorietà di legge fino a otto condomini. Fatta la premessa e pur comprendendo il suo disagio, si tratta di spese straordinarie e “urgenti”. Straordinaria senza dubbio, data la mancata manutenzione ordinaria negli anni, mentre per “urgenti” è bene comprendere bene il significato. Una spesa è urgente e improrogabile quando, dalla sua mancata esecuzione può derivare un pericolo imminente o un danno facilmente prevedibile contro altri condomini o terzi. Tale è la rimozione di un cornicione che staccandosi parzialmente rischia di cadere. Orbene, fatta l’ulteriore precisazione e in assenza dell’Amministratore, nel caso in cui l’Assemblea non delibera i lavori (ma è stata fatta una regolare assemblea per verificare tale volontà?) il condomino potrà intervenire anche singolarmente e senza ricorrere al Giudice, con diritto al rimborso delle spese, ma solo se si riesce a dimostrare l’urgenza dalla  pericolosità dello stato attuale del manufatto condominiale. Se ciò non sarà possibile dimostrarla, il Condomino non avrà diritto ad alcun rimborso. Consiglio: convochi innanzitutto una assemblea e metta all’OdG la discussione ed eventuale delibera, il resto viene da sé nella successione evidenziata.

Q.: Ho sentito parlare di un nuovo regolamento della privacy. Nel nostro condominio, formato da 12 condomini, l’Amministratore ha detto che non esiste alcun obbligo in quanto siamo privati. La giustificazione non mi convince. (V.G.)

R.: Il suo “fiuto” non sbaglia: anche il Condominio p soggetto al nuovo regolamento Europeo per il trattamento dei dati personali. E’ ovvio che in un paio di righe non si può certamente dare una risposta completa ed esauriente, ma sappia che il Condominio è il “titolare del trattamento” e l’Amministratore, se nominato tale, il Responsabile del trattamento”. Da tale figure, specificatamente previste dalla normativa, derivano particolari adempimenti diretti tutte alla tutela del trattamento dei dati delle persone fisiche (condomini stessi, e fornitori di servizi condominiali). Mi permetto di suggerire al suo Amministratore di approfondire le sue conoscenze in materia.          

Q.: Se una polizza “globale fabbricati” (quella del condominio per intenderci) non prevede una particolare garanzia, la responsabilità della mancata copertura ricade sull’Amministratore? (A.B.)

R.: Caro lettore, un Amministratore accorto dovrebbe, prima di stipulare una polizza condominiale, sottoporre ai condomini, riuniti in assemblea, il relativo contratto con le clausole e franchigie dettagliate, indicando il più possibile e prendendo atto della delibera assembleare. Una volta che i condomini sono stati messi in condizione di conoscete le possibile garanzie, e relativi premi, ed hanno deciso di sottoscriverne alcune e non altre, al verificarsi di un evento non coperto, perché così deliberato, nulla si potrà imputare all’Amministratore. Ovvio che il contrario è pericoloso per il professionista poco accorto.

Q.: Il mese scorso si è rotto un tubo dell’acqua che, prima di arrivare agli appartamenti, attraversa il giardino e l’Assicurazione non ha pagato il danno in quanto escluso dalla polizza. E’ credibile tale comportamento dell’istituto? (G.M.)

R.: Purtroppo si, è possibile. Si tratta in genere, di polizze vecchie e non aggiornate negli anni. Solo da poco tempo le polizze prevedono il risarcimento di quei danni, in quanto prima le tubazioni rientravano nella garanzia solo se all’interno del fabbricato e non fuori di esso (v. giardino).

Q.: Il nostro Amministratore non ha versato una ritenuta di acconto su una fattura di manutenzione ascensore. Quando abbiamo evidenziato la mancanza ha fatto il c.d. ravvedimento operoso. Possiamo revocarlo per gravi irregolarità fiscali? (B.E.)

R.: Egregio lettore, pur ritenendo il mancato versamento della ritenuta di acconto, una irregolarità fiscale da parte dell’Amministratore, sinceramente non la ritengo così grave da poterlo revocarlo per tale motivo, constatato anche che vi ha posto rimedio con il ravvedimento operoso, la cui sanzione dovrà essere a suo carico. Resta fermo il principio generale che l’assemblea può revocare l0 Amministratore in qualsiasi momento: si tratta quindi di valutarne i motivi per poterne chiedere, in caso di loro mancanza, il pagamento integrale della annualità non ancora scaduta.

Q.: Dopo continue insistenze e verifiche, abbiamo scoperto che il nostro Amministratore non ha l’attestato di frequenza e superamento di esami di un corso di aggiornamento per l’anno 2018. Possiamo revocarlo? (R.C.)

R.: Fermo restando il diritto dell’Assemblea di revocare in ogni momento il proprio Amministratore (v. risposta precedente), ricordo che la nomina di un Amministratore senza requisiti è nulla, in quanto quel particolare requisito (aggiornamento continuo) è inserito nell’art. 71-bis delle disp. att. c.c. ed quindi legge obbligatorio per gli esercenti l’attività di amministratore. Si arriva anche ad ipotizzare la non spettanza dell’onorario riscosso in presenza di attività esercitata senza averne i titoli.

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